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樟木头:对接深圳“旧改” 再造镇中心区

日期:2018-01-16 人气:

   

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(原标题:对接深圳“旧改” 再造镇中心区)

樟木头:对接深圳“旧改” 再造镇中心区

近日樟木头成立城市更新局,标志其城市更新工作进入崭新发展阶段。作为声名在外的“小香港”,樟木头镇曾经盛极一时,利用有限的土地资源发展成为直通香港的卫星城镇,吸引港人的同时也带旺其商贸服务业。而到如今,城市规划和格局比较老旧。在东莞提倡城市品质提升的背景下,樟木头如何重塑镇中心区,去承载新一轮发展备受瞩目。

由于山区镇的天然限制,可开发利用的土地资源较少,空间资源成为制约樟木头社会经济发展的瓶颈,导致近年来经济增长逐步放缓,整体发展落后于其他镇街。近年来,樟木头致力开展“三旧”改造以释放空间资源,其中的樟洋片区“三旧”连片组团式改造项目,成为樟木头镇“三旧”改造工作中的龙头项目。通过“三旧”改造建设樟洋城市副中心,加快承接深圳外溢产业,是樟木头转型制胜的关键。

突破旧城瓶颈 改造升级势在必行

“樟木头镇早期过度依赖房地产,其他产业因受土地、资源、投入等约束发展受限,使当前樟木头镇各产业的区域优势不显著,曾经引以为傲的商贸业优势逐步减退;制造业仍处于传统、低端业态,不能与周边镇相比。”熟悉樟木头镇的观察人士表示,随着经济形势的转变,樟木头区域地位不断下滑。

与此同时,即便从规划角度来看,樟木头转型也存在着诸多桎梏。2014年住建部要求加大规划督察力度,2017年东莞市督察范围扩大至全市各镇街,并明确三个“必须符合”以及两个“不得突破”。据樟木头镇规划管理所透露,该镇依然存在着部分项目不符合上层规划,违法建设等问题。为了更好地应对诸多新问题、新情况,樟木头镇亟需转变发展理念,谋划新的未来。

从目前来看,实施城市更新成为樟木头发展的内在需要,以及可持续发展的希望。该镇可利用土地面积小,且发展较早,发展需求与空间制约的矛盾越来越突出,对其集约节约利用土地资源,尤其是“三旧”改造等工作提出更高要求。“成立城市更新局,将通过城市更新提速增效,加快盘活存量土地资源,优化城市功能布局,补齐公共设施短板,全面提升城市品质,更好地支撑樟木头镇的长远发展。”该镇城市更新局局长管吉生表示。

管吉生认为,樟木头镇作为临深片区中心镇,属于市域东南组团的重要组成部分,将积极响应市域总规提出的要求,主动融入“深莞惠一体化”、东南组团发展,深化与周边区域的协作,构建开放合作新格局,以高铁、城际轨道的建设为契机,通过“三旧”改造建设樟洋副中心,加快承接深圳外溢制造业,承接深圳辐射。

可以说,樟洋社区的旧改让人充满期待。当地居民表示,樟洋社区发展历史悠久,但是经过30余年工业化进程之后,社区也积累了很多遗留问题。比如社区内建设用地几乎耗尽,产业发展和生活改善的空间受到局限;而且建筑年代较久,部分建筑已经废弃,导致人居环境较差。事实上,多年来樟洋社区产业发展乏力,部分厂房空置,产业多为“三来一补”等低端制造业,进行旧改势在必行。

聚焦产业升级 政企合作谋转型

为更好地践行“产城融合”这一发展理念,早在2013年9月,樟木头镇政府、绿景集团和樟洋社区三方签订旧改框架协议,正式启动樟洋社区连片组团式“三旧”改造项目。“绿景新城”项目投资达500亿元,总用地面积约332万平方米,是东莞市五个连片组团试点项目之一,也是广东省“三旧”改造重点项目。整个改造周期分为启动项目、一期、二期和三期分步实施,共计约10年。

当前,在“三旧”改造中拆迁补偿工作难度大。改造范围内现状建筑面积约140万平方米。“拆迁工作是一个比较突出的问题,由于开发商投入成本过高,村民对拆迁补偿方面期望过大,有些村民甚至提出无理要求,普遍造成‘三旧’改造项目进展缓慢,时间成本过高。由于改造成本过高,难以突破东莞市现行的容积率控制瓶颈。”该镇城市更新局相关负责人透露,此外关于目前学位配置等问题,也形成项目推进的阻力。

基于对樟洋社区客观条件的理性分析和对未来发展的研判,该项目确定了“产业驱动、产城融合,连片改造、持续运营”的改造原则。在产业定位方面,以“健康、美丽、关怀”为产业导向,近期着重引进深圳外溢的优质企业,逐步吸引全国和全球的先进企业入驻,继续承接国际产业的梯度转移;同时依托现有基础做强先进制造业,培育研发创意产业,扩大产品在流通市场和电子商务领域的占有率,以产业驱动的手段努力将樟洋片区培育成经济增长动力源,由此构筑具有创新能力和先进技术的现代产业体系,带动全镇经济迅速复苏、持续发展。

“我们摈弃房地产项目开发的传统思路,设立持续运营获取长期收益的目标。空间规划以整合存量土地,挖掘土地潜力、释放空间效益为出发点,坚持生态环境优先、基础设施先行,倡导以‘生产、生活、生态’相融合的方式推进高质量的新型城镇化,形成了资源节约、环境友好、结构合理、交通便利、疏密适度的空间格局和城市风貌,力求把樟洋社区建成宜居宜业、充满动力、活力和魅力的智慧新城。”该项目负责人表示。

管吉生表示,该项目将由樟木头镇主导,通过政府主动实施规划管控,实现改造模式从市场自发、分散改造向政府主导、组团式改造转变,保证项目目标定位和产业发展符合全市及全镇总体发展目标,并着力在“三旧”改造中通过用地效益提升和土地腾挪,优化公共设施建设,提升公共服务水平。“项目引进绿景集团作为改造主体,就希望通过其参与改造,进一步引入深圳在城市更新中发挥市场活力的经验,建立政企合作的机制,为东莞接下来建立健全常态化机制加快推进‘三旧’改造探索改革方向。”

广州泛珠城市发展研究院院长王廉指出,樟洋社区是在珠三角乡村城镇化道路中,典型的半城镇化的产业社区,其面临的问题不仅代表了东莞众多山区型社区的典型矛盾,而且也代表了珠三角新一轮城镇化进程中那些依赖低端制造业而生的产业型乡村社区面临的挑战。“因此对樟洋社区实施产城一体化的社区整体改造,不仅是对东莞进一步扩大‘三旧’改造范围到外围产业型社区的示范,也是对东莞从社区层面自下而上推动城市转型发展的尝试,同时也是对珠三角新型城镇化道路的探索。

临深区域合作 新城促进产城融合

一直以来,人们对樟木头的旅游充满期待。一方面是因为旅游景点多、出名;另一方面则是因为樟木头原来就有着“小香港”之称。也正是因为这样,樟木头在近期召开的旅游业座谈会上透露,要将该镇的旅游资源充分整合,并将潜在的旅游资源充分挖掘,再以旅游业带动商贸业,积极推进全域旅游,努力打造“国际幸福旅居小镇”。

在发展全域旅游的期望下,未来以绿景RTD新城等项目为带动,还将推进新型社区建设,依托广惠城际轻轨樟木头站,规划以TOD模式主导功能布局,打造新型综合开发区。该项目负责人表示,希望经过8—10年努力,使樟洋社区社会经济全面进步,政府、居民和企业三方共赢,成为集活力休闲地、动力科技谷和魅力宜居城三位一体的“三旧”改造示范项目。

根据樟木头镇“三旧”改造专项规划,樟洋社区为“改造核心区”,是集产业、商业、居住与城市绿地等多功能于一体的改造升级区域。为进一步提升产业层次,加快回归实体经济,该镇将从多方面保障改造片区的产业发展。其中,建设产业转移示范区,主动对接深圳的“东进战略”,依托山高障产业园区和圣淘沙产业园区,用于承接深圳和改造片区的产业转移,提升产业的集约化、规模化发展水平。

“项目通过引入绿景集团参与实施旧改,进一步引入深圳其他产业转移至樟洋,并考虑建设高新产业孵化区和中小企业创业基地,解决深莞惠地区的创业需求。还将与周边保利生态城、谢岗产业基地等项目充分整合发展和服务资源,协调项目范围内现有的160多家企业的发展需求,特别是那些有发展潜力的企业,通过旧改手段进一步拓展发展空间,优化发展条件,成为具有区域竞争力的龙头企业,为后续引入更多产业项目打下基础。”该项目负责人表示。

管吉生表示,在东莞城市品质三年提升计划的大背景下,樟木头镇将通过疏通道路堵塞点、改造道路景观、石马河整治等工程措施改善城市居住环境,通过实施旧城片区改造提质强化城镇中心,同时健全樟木头城镇配套、产业、服务、生活等服务功能,实现山、水、城在城镇空间上的融合。“新一轮规划与以往规划的主要区别在于以‘人’作为城镇化的核心,更加注重质量的提高。新时代规划充分体现了全镇整体协调发展、转变思路、与时俱进、新型城镇化、以人为本等新理念。”

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